Så kan kommuner skapa nya värdefulla lägen för bostäder

För att lösa bostadsförsörjningen måste vi tänka på ett nytt sätt, vi måste släppa föreställningen att det finns ett begränsat utbud av goda lägen att bygga på. Kommunerna behöver i stället börja producera lägen. Alla de goda lägen vi i dag investerar i har skapats genom tidigare planering, skriver Lars Marcus, Chalmers, och Örjan Sjöberg, Handelshögskolan på ​DN DEBATT 2/12.
Bostadsbristen pekas närmast dagligen ut som en stoppkloss för svensk ekonomi. I debattinläggen hanteras frågan allt mer självklart i marknadstermer: öka konkurrensen, minska regleringarna, inför marknadshyror.

Vad man än anser i sakfrågan saknas en diskussion om vilken slags vara bostäder är. Alla betonar lägets betydelse för bostäders värde men vi saknar en diskussion om hur lägen produceras. Ansvaret för att producera lägen ligger hos kommunerna, men frågan är om de inser hur värdeskapande deras uppdrag är.

Med planmonopolet sitter kommunerna på inget mindre än Sveriges mest värdeskapande myndighetsutövning! 


I fem punkter vill vi försöka klargöra bostaden som vara och därefter peka på de lösningar som öppnar sig:

1. Bostäder är liksom många andra varor reglerade. Vad som helst kan inte saluföras som en bostad i Sverige. Detta har lett till en internationellt sett hög bostadsstandard men även till höga produktionskostnader. Ekvationen billiga bostäder och hög standard går inte ihop. Marknaden har aldrig lyckats leverera detta; vi har alltid haft bostadsbrist i Sverige när inte staten på ett eller annat sätt subventionerat bostadsbyggandet. Med en Volvo S90 som lägsta standard får inte alla svenska hushåll råd.

2. Argument för att sänka standarden och bygga enklare och billigare reses, som av Ikea-delägda Boklok. Steget från möbler till bostäder är dock inte ett steg från små till stora varor, utan ett steg från konsumtionsvaror till kapitalvaror. Det senare är varor med lång livslängd som utgör stöd för annan verksamhet. Lägre kostnader kan bara uppnås genom ökad produktivitet eller sänkt kvalitet. Det första bör vara ett stående krav, det senare leder till kortare livslängd och ökat underhåll; i princip att man skjuter kostnader på framtiden.

3. Livslängden för bostäder är exceptionell även bland kapitalvaror. Avskrivningstiden är cirka 50 år. Det innebär inte att alla hus ersätts inom 50 år men väl att de genomgår genomgripande renoveringar. Om vi jämför med andra kapitalvaror – datorer, bilar, vitvaror eller maskiner i industrin – är detta en anmärkningsvärd livslängd endast jämförbar med fysisk infrastruktur som vägar, flygplatser och dammar. Produkter där sänkt kvalitet brukar innebära dålig ekonomi.

4. Att bostäder har karaktär av infrastruktur understryks av att de inte går att flytta eller kan brytas ut ur de system av vägnät och annan bebyggelse som de är del av. Oerhört mycket av bostadens värde beror av var den ligger – dess läge. Exakt samma lägenhet i Vilhelmina och i Stockholm betingar helt olika priser, liksom identiska lägenheter i Stockholms ytterstad och innerstad. Lägenheten i Stockholm erbjuder bland annat närhet till en betydligt större arbetsmarknad än lägenheten i Vilhelmina, och lägenheten i innerstaden erbjuder ett större serviceutbud än lägenheten i ytterstaden.

5. Varje bostad utgör en byggsten i våra städers och tätorters bebyggelsestruktur. Väl utformad stödjer den en mängd vitala samhällsprocesser av mycket stort värde, som social integration, hållbara handelslägen och urbana ekosystemtjänster. Detta kallas stadsbyggnad och glöms ständigt bort i bostadsdebatten trots att det är helt avgörande för den enskilda bostaden värde. Ansvaret för stadsbyggande ligger dock på Sveriges kommuner, vilket gör bostäder till en samproduktion mellan kommun och näringsliv.

Vi ser här svårigheterna att hantera bostaden som en konventionell marknadsvara. Vi behöver närma oss den olösta ekvationen – billiga bostäder med hög standard – med andra ögon.

Att sänka standarden förefaller kortsynt med tanke på bostadens infrastrukturella karaktär och centrala roll för allas livskvalitet. Sänkt standard leder även till dyrare underhåll och tätare renoveringar, vilket med byggandets stora miljöbelastning verkar vara en omodern väg framåt.

Återstår att öka produktiviteten. När det gäller byggbranschen är debatten igång, många frågar varför det är så dyrt att bygga i Sverige. Här behöver blåslampan ligga på. När det gäller kommunernas produktivitet har vi dock fastnat i frågan om snabbare planprocess. Många påpekar här att det finns gott om färdiga planer och att problemet snarare är att marknaden inte ser dem som tillräckligt goda affärer (DN 1/8 2016). Således bör vi skifta fokus från kommunernas process till deras produkt.

Det Sveriges plankontor producerar är inte bostäder utan lägen för bostäder. Läge definieras som närhet till attraktioner, där attraktioner kan vara av många slag: arbetsplatser, skolor, handel, grönområden. Här infinner sig dock två mentala blockeringar: 

• Först idén att planering handlar om att förlägga attraktioner till platser där de behövs. Om det vore sant skulle vi enkelt kunna förlägga mer arbetsplatser till Vilhelmina och ett större serviceutbud till Stockholms ytterstad. Men någonting saknas – närhet. Vilhelmina ligger för långt från för mycket för att kunna bära en diversifierad arbetsmarknad liksom de stora avstånden i Stockholms ytterstad gör det svårt att bära ett varierat serviceutbud.

• Nästa blockering är föreställningen att läget är givet, att det finns ett begränsat utbud av goda lägen. Under senare marknadsdrivna årtionden har detta gjort att nya bostadsprojekt förlagts till etablerade lägen nära stadskärnorna. Kommunerna har då blivit exploatörer av lägen i stället för producenter av lägen – man har levt på att sälja ut lagret i stället för att producera nytt. Det är att grovt missa potentialen i uppdraget; närhet och avstånd är vad som produceras genom stadsbyggnad. Med planmonopolet sitter därför kommunerna på inget mindre än Sveriges mest värdeskapande myndighetsutövning! Alla de lägen vi i dag investerar i (eller lånar på) har skapats genom tidigare planering.

För att stärka kommunernas uppdrag här behövs för det första skarpare målformuleringar om stadskvalitet från politiken. Sådana mål brukar bli både svävande och överambitiösa och därmed svåra att agera på och behöver starkare knytas till de medel som står till buds att förverkliga dem.

Det leder till behovet av stärkt kompetens hos de tjänstepersoner som ska förverkliga dessa mål. Det är viktigt att inse att dessa utför ett svårt översättningsarbete från mål formulerade i ord till produkter i form av plankartor som just formar städer och stadsdelar som ett system av lägen av olika slag. Denna översättning kräver avancerad expertis – vilken planform stödjer stärkt integration samtidigt som den skapar intresse hos bostadsbolag och deras kunder – men är som vi sett oerhört värdeskapande när den hanteras skickligt.

Ansvaret att stötta landets kommuner när det gäller såväl bostadsförsörjning som hållbar stadsutveckling har Boverket. Inom ramen för sitt uppdrag att digitalisera planprocessen som öppnar för ny kunskap, nya verktyg och nya planprocesser, finns utmärkta möjligheter för ett kunskapslyft i båda avseendena ovan och därmed lägga grunden för en långsiktigt hållbar bostadsförsörjning. Som så ofta är god planering förutsättningen för en fungerande marknad.


Lars Marcus, professor i stadsbyggnad, Chalmers tekniska högskola och Örjan Sjöberg, professor i ekonomisk geografi, Handelshögskolan i Stockholm


Publicerad: må 03 dec 2018.