Antti Kurvinen
​Antti Kurvinen, gästforskare vid CBA och författare till rapporten

Kunskap om kalkyler vägen till hållbara bostader med lägre hyra

​Antti Kurvinen har som gästforskare vid CBA författat den i bokform nysläppta rapporten ”Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande” där han synar vedertagen praxis och vänder på gamla sanningar, samtidigt som han vill skapa förståelse för kraften inom det institutionella ramverket – och uppmana till att våga tänka nytt.
​Antti Kurvinen är doktor med inriktning på byggnads- och fastighetsekonomi och aktuell med ny forskning om bland annat investeringskalkyler, där han ser nya sätt att angripa gamla problem. Antti anser att man istället för att se de höga bostadspriserna som en produkt av produktionskostnaden, bör man se det som att det är den höga efterfrågan och det snåla utbudet som gett ökande bostadspriser, vilket skulle ge en annan ingångsvinkel till problematiken.    
 
  – Hög efterfrågan och snålt bostadsutbud har resulterat i ökande bostadspriser. Produktionspriserna har sedan börjat växa då utbudet i byggbranschen inte är tillräckligt flexibelt på grund av den kapacitetsbrist som har uppstått. Alltså, trots att ökade produktionspriser har gjort det problematiskt att få ihop lönsamhetskalkylerna för hyresrätter med överkomliga hyror, är produktionspriserna inte den egentliga orsaken.    
 
Fast möjligheten att sätta presumtionshyror visserligen har stimulerat byggandet av hyresrätter, är problemet att hyresnivån på dessa är betydligt högre än i äldre hyresrätter. Eftersom det är billigare att stanna kvar i sin gamla lägenhet än att flytta till en ny uppstår inte de effektiva flyttkedjor som skulle göra billigare lägenheter tillgängliga. Följaktligen bor då många kvar i bostäder som inte är optimala för dem, vilket försvårar för låg- och medelinkomsttagare att komma in på marknaden i storstadsregionerna.    
 

Avkastningskrav leder till ond cirkel   

En av de stora frågorna Antti ställt sig i forskningen bakom rapporten är vad det är som avgör huruvida det är lönsamt att bygga – och avkastningskrav är en viktig faktor i kalkylen.    
 
  – Att vedertagen praxis utgår från finansiell logik gör att avkastningskrav kan fördelas på en riskfri komponent och en riskpremie. Den riskfria komponenten baseras ofta på statsobligationernas räntenivå, medan riskpremien bedöms i förhållandet till byggobjektets risker. Man kan även försöka härleda avkastningsmått utifrån priserna på fastighetsmarknaden, vilket är särskilt problematiskt på så kallade ”tunna marknader”, områden där det inte sker så många transaktioner.   
 
Perifera områden, eller C-lägen, kan vara mer socialt utsatta områden i storstadsregionerna eller små samhällen utanför de större städerna – båda exempel på tunna marknader. För ett bostadsbolag är risken i högsta grad bunden till vakanser, och risken för vakanser bedöms vanligen vara betydligt högre i dessa perifera områden vilket ger högre avkastningskrav. Antti sätter med rapporten fingret på vad som kan uppfattas som en ond cirkel:   
 
  – Högre avkastningskrav i perifera lägen också leder till högre hyror i dessa lägen  – vilket i själva verket ökar vakansrisken, och en ökad vakansrisk driver upp avkastningskravet. Därför måste vi försöka tänka på annat sätt, menar han.   
 

Hållbarhetstänk ger minskad vakansrisk   

Antti Kurvinen drar slutsatsen att om nyproduktionshyror i perifera lägen med lägre markkostnad kan sättas på en nivå i närheten av hyrorna i det befintliga beståndet, och givet att de bostäder som produceras är attraktiva, så borde vakansrisken vara ”nära noll” – särskilt med tanke på rådande bostadsbrist. Bostadsbyggandet i perifera lägen skulle alltså kunna skapa möjligheter att diversifiera nyproduktionen av hyresrätter så att dessa blir alternativ även för mindre kapitalstarka hushåll, och som synergieffekt bidra till en positiv utveckling i dessa områden.    
 
  –Fallstudien från rapporten, med Viskaforshem, är ett bra exempel på hur ett bostadsbolag kan tänka nytt. De har tänkt på helheten på lång sikt med mål att skapa attraktiva bostäder. Det visar på ett intressant sätt bostadsbolagens möjligheter att anpassa kalkyler efter egna förutsättningar, istället för att använda marknadens avkastningskrav som skulle byggt på tunna marknader. När man investerar i hållbara, kvalitativa material sparar man på drift- och underhållskostnader, och det finns alltid plats för en bra produkt på marknaden vilket gör vakansrisken låg.
    

Ser verkligheten bortom schablonerna   

Antti menar vidare att det är anmärkningsvärt vilken stor genomslagskraft avkastningsmåttet har i lönsamhetskalkyler. Trots dess betydelse är avkastningskrav ofta löst grundade och kombinerade med schabloniserade drifts- och underhållskostnader som i sin tur också kan vara vilseledande.     Så hur borde man göra då? Antti Kurvinen har svaret klart för sig;   
 
  – Konstrueras kalkylen efter bolagens verkliga förutsättningar så möjliggörs bostadsproduktion som genererar ett positivt kassaflöde och förstärker bolagets bestånd. Då agerar man marknadsmässigt och bidrar till att ta det viktiga samhällsansvaret, alltså precis vad allmännyttan ska göra. Det bör också betonas att finansinstitut och kommunal planläggning har en viktig roll i att skapa förutsättningar för hållbart bostadsbyggande, säger Antti.   
 
 Med den nyligen släppta boken som rapporten publicerats i har han förhoppningar om att bygga förståelse för lönsamhetskalkyler och ekonomiska förutsättningar bland discipliner som inte är vana att tänka utifrån begrepp och modeller som ekonomer använder.

  – Ett gemensamt språk öppnar nya möjligheter för olika discipliner att ifrågasätta och diskutera på ett konstruktivt sätt, konkluderar Antti Kurvinen.
  
Nu finns möjlighet att ta del av det inspelade webbinariet som Boinstitutet arrangerade i samband med bokreleasen.

Antti Kurvinen håller också en lunchföreläsning om sin bok "Lönsamhetskalkyler för hållbart bostadsbyggande" den 14 oktober kl. 12-13.

Läs mer om CBA, Centrum för boendets arkitektur
Om Boinstitutet

Text: Catharina Björk
Visa ▼

Om rapporten

Antti Kurvinen är forskardoktor i byggnads -och fastighetsekonomi vid Tammerfors universitet, och har i samband med sin tid som gästforskare vid CBA/ institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik, utkommit med rapporten ”Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande”. CBA, Centrum för boendets arkitektur står tillsammans med Boinstitutet bakom rapporten som nu finns tillgänglig i bokform via Studentlitteratur. Antti Kurvinen visar med boken hur det är möjligt att bygga med högre kvalitet och hållbarhet och samtidigt få låg hyra. Som fallstudie har han haft Viskaforshems bostadsprojekt Pumpkällehagen i Viskafors, vilket gett upphov till ”Viskaforsmodellen”.
Källa: Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande

Publicerad: fr 11 sep 2020.